Перегрева на рынке жилья в Алматы пока не наблюдается - эксперт

/ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН, Алматы, 07.06.05/ - Перегрева на рынке жилья Алматы пока не наблюдается, но есть симптомы его возможного появления. "На сегодняшний день говорить о перегреве рынка было бы рано, но первый квартал (текущего года. - "ИФ-К") показал тревожные симптомы", - сказал президент АО "БТА Ипотека" Мурат Юлдашев, выступая на IV международной конференции по недвижимости и инвестициям в Алматы во вторник. М.Юлдашев пояснил, что перегретый рынок - это ситуация, когда спрос на тот или иной товар, в основном формируется не реальными потребителями, которые хотят эксплуатировать его по основному назначению, а покупателями, рассчитывающими получить доход от перепродажи или инвестиций в этот товар. В этой связи М.Юлдашев выделил три группы населения, формирующих спрос на рынке недвижимости: группу реальных потребителей жилья (использующие приобретенное жилье для проживания), группу инвесторов (используют жилье как долгосрочную инвестицию, в частности, извлекают доход от последующей аренды) и группу спекулянтов (использующие жилье для дальнейшей перепродажи с целью извлечения дохода в краткосрочной перспективе). По его словам, перегрев может произойти тогда, когда доля этих двух последних групп станет доминирующей на рынке. "Если доля этих категорий незначительна, то они выполняют очень полезную функцию, привлекая инвестиции на соответствующий рынок, повышая его ликвидность и сглаживая его колебания, и в принципе способствуют развитию рынка", - отметил глава АО "БТА Ипотека". "Ситуация становится опасной тогда, когда эта категория монополизирует спрос, и отсутствие реальных потребителей жилья приведет их рано или поздно к необходимости сбрасывать ставшее малодоходным жилье по более низким ценам в массовом порядке. В такой ситуации и срабатывает эффект мыльного пузыря - он лопается, а внутри оказывается в основном воздух", - продолжил он. Согласно его информации, сегодня цены на рынке жилья Алматы "формируются вполне рыночным способом, и их повышение происходит вполне по нормальным экономическим причинам". "У нас значительное превышение спроса над предложением. По статданным, в Алматы за 2004 год население увеличилось на 34 тыс. человек. С учетом того, что средняя семья состоит из 3 человек, то можно говорить, что появилось около 10 тыс. новых семей. В этой связи нужно 10 тыс. новых квартир, но в год в Алматы сдается в эксплуатацию только порядка 2-3 тыс. квартир. Поэтому повышение цен для Алматы очевидно и обусловлено демографическим и социальным факторами", - считает он. Кроме того, по его словам, одним из косвенных признаков перегрева может служить так называемый коэффициент доступности жилья. "Пока этот коэффициент находится в диапазоне от 2 до 8, то у реальных покупателей есть возможность купить жилье. По этому признаку перегрева в Алматы в 2004 году не было - коэффициент составил 6,2", - отметил М.Юлдашев. Алматы с населением порядка 1,3 млн. человек является крупнейшим городом Казахстана. Население республики превышает 15 млн. человек. [2005-06-08]